{"id":243,"date":"2026-10-16T12:28:08","date_gmt":"2026-10-16T12:28:08","guid":{"rendered":"https:\/\/marino.blog.br\/?p=243"},"modified":"2026-10-16T12:28:08","modified_gmt":"2026-10-16T12:28:08","slug":"a-esquerda-inventou-a-taxa-a-direita-gostou-da-receita-e-o-pobre-ficou-sem-casa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marino.blog.br\/?p=243","title":{"rendered":"A ESQUERDA INVENTOU A TAXA. A DIREITA GOSTOU DA RECEITA. E O POBRE FICOU SEM CASA"},"content":{"rendered":"\n

Como a pol\u00edtica de encarecer a constru\u00e7\u00e3o, concebida para financiar uma cidade mais justa, pode acabar transformando seus melhores bairros em territ\u00f3rios exclusivos dos mais ricos<\/em><\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 uma extraordin\u00e1ria capacidade da pol\u00edtica brasileira de transformar boas inten\u00e7\u00f5es em p\u00e9ssimos resultados.<\/p>\n\n\n\n

A esquerda anuncia que pretende combater a desigualdade. Cria uma cobran\u00e7a. A direita chega ao poder, condena o intervencionismo, mas descobre que a cobran\u00e7a produz uma receita extraordin\u00e1ria. E decide conserv\u00e1-la.<\/p>\n\n\n\n

No final, esquerda e direita encontram um raro ponto de converg\u00eancia: ambas gostam do dinheiro.<\/p>\n\n\n\n

Quem paga a conta? Como sempre, o cidad\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

E, no caso da pol\u00edtica habitacional, principalmente aquele que ambas juram defender: o mais pobre.<\/p>\n\n\n\n

A cidade brasileira conseguiu uma fa\u00e7anha: criou instrumentos para financiar a inclus\u00e3o social que podem contribuir para tornar a pr\u00f3pria cidade menos inclusiva.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O estranho caso de quem compra um terreno, mas n\u00e3o pode construir<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em S\u00e3o Paulo, o propriet\u00e1rio de um terreno n\u00e3o possui liberdade para aproveitar integralmente seu potencial construtivo.<\/p>\n\n\n\n

Existe um coeficiente b\u00e1sico de aproveitamento, dentro do qual a constru\u00e7\u00e3o \u00e9 permitida sem o pagamento da chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir.<\/p>\n\n\n\n

Acima desse limite, at\u00e9 determinado coeficiente m\u00e1ximo, \u00e9 necess\u00e1rio pagar ao munic\u00edpio pelo direito de construir mais.<\/p>\n\n\n\n

Em determinadas opera\u00e7\u00f5es urbanas, esse direito adicional \u00e9 adquirido mediante certificados conhecidos como CEPACs \u2014 Certificados de Potencial Adicional de Constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Traduzindo do burocrat\u00eas: o cidad\u00e3o compra o terreno, paga os impostos sobre a propriedade, assume os riscos do empreendimento, contrata arquitetos, engenheiros e construtores, mas, para construir al\u00e9m de determinado limite, precisa comprar da Prefeitura um direito adicional.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 uma esp\u00e9cie de ped\u00e1gio vertical.<\/p>\n\n\n\n

Quanto mais se pretende construir, maior pode ser a conta.<\/p>\n\n\n\n

Os defensores do mecanismo apresentam um argumento aparentemente irretoc\u00e1vel: parte da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria deve retornar \u00e0 sociedade, financiando infraestrutura, mobilidade, habita\u00e7\u00e3o social e melhorias urbanas.<\/p>\n\n\n\n

O argumento merece respeito. Afinal, a infraestrutura p\u00fablica efetivamente contribui para valorizar terrenos privados.<\/p>\n\n\n\n

Mas existe uma pergunta que raramente recebe a mesma aten\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

E se o instrumento criado para financiar a inclus\u00e3o tamb\u00e9m estiver encarecendo a produ\u00e7\u00e3o das moradias que permitiriam essa inclus\u00e3o?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A matem\u00e1tica n\u00e3o tem ideologia<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Um empreendimento imobili\u00e1rio possui custos de terreno, constru\u00e7\u00e3o, projetos, financiamento, tributos, licenciamento e comercializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Acrescente-se a essa equa\u00e7\u00e3o o pagamento pelo potencial construtivo adicional.<\/p>\n\n\n\n

Algu\u00e9m ter\u00e1 de absorver esse custo.<\/p>\n\n\n\n

Parte poder\u00e1 ser suportada pelo propriet\u00e1rio do terreno, mediante redu\u00e7\u00e3o de seu valor. Parte poder\u00e1 reduzir a margem do incorporador. E parte poder\u00e1 chegar ao comprador ou locat\u00e1rio, dependendo das condi\u00e7\u00f5es do mercado.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 correto afirmar que cada real de outorga se transforma automaticamente em um real adicional no pre\u00e7o do apartamento.<\/p>\n\n\n\n

Mas tamb\u00e9m seria ingenuidade imaginar que a cobran\u00e7a n\u00e3o influencia a viabilidade econ\u00f4mica dos empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

Principalmente quando combinada com restri\u00e7\u00f5es de altura, densidade, uso do solo e uma burocracia capaz de transformar o calend\u00e1rio de obras em exerc\u00edcio de paci\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

A consequ\u00eancia potencial \u00e9 particularmente perversa.<\/p>\n\n\n\n

Nas regi\u00f5es mais desejadas, onde existe infraestrutura, transporte, empregos, hospitais, escolas e servi\u00e7os, limita-se a oferta de novas unidades ou condiciona-se sua expans\u00e3o a pagamentos adicionais.<\/p>\n\n\n\n

A demanda continua crescendo.<\/p>\n\n\n\n

A oferta encontra obst\u00e1culos.<\/p>\n\n\n\n

E o pre\u00e7o responde.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 uma conspira\u00e7\u00e3o capitalista.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 economia elementar.<\/p>\n\n\n\n

Quando se dificulta a produ\u00e7\u00e3o de um bem desejado, n\u00e3o se elimina a demanda. Apenas se seleciona quem poder\u00e1 pag\u00e1-lo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O rico permanece no bairro nobre.<\/p>\n\n\n\n

A classe m\u00e9dia se afasta.<\/p>\n\n\n\n

O trabalhador de menor renda vai morar cada vez mais longe.<\/p>\n\n\n\n

Depois, o poder p\u00fablico anuncia investimentos bilion\u00e1rios em transporte para trazer diariamente de volta as pessoas que a pol\u00edtica urbana ajudou a afastar.<\/p>\n\n\n\n

Primeiro encarece-se a proximidade.<\/p>\n\n\n\n

Depois subsidia-se a dist\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 dif\u00edcil imaginar uma pol\u00edtica p\u00fablica mais circular.<\/p>\n\n\n\n

T\u00f3quio: quando construir mais deixou de ser um pecado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Durante a bolha imobili\u00e1ria japonesa dos anos 1980, T\u00f3quio tornou-se s\u00edmbolo internacional dos pre\u00e7os estratosf\u00e9ricos dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

O Jap\u00e3o enfrentou posteriormente uma profunda crise imobili\u00e1ria. Mas h\u00e1 uma caracter\u00edstica de seu modelo urbano que merece especial aten\u00e7\u00e3o: a relativa flexibilidade das regras de uso do solo.<\/p>\n\n\n\n

O sistema japon\u00eas adota categorias nacionais de zoneamento, permitindo uma combina\u00e7\u00e3o mais ampla de usos residenciais, comerciais e de servi\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n

Em muitas \u00e1reas, edif\u00edcios multifamiliares podem conviver com atividades comerciais e diferentes padr\u00f5es de ocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A densidade continua sujeita a regras. Existem coeficientes m\u00e1ximos, limita\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas e exig\u00eancias urban\u00edsticas. N\u00e3o se trata de construir qualquer coisa, em qualquer lugar.<\/p>\n\n\n\n

A diferen\u00e7a est\u00e1 na filosofia.<\/p>\n\n\n\n

Em vez de tratar cada novo edif\u00edcio como uma amea\u00e7a \u00e0 cidade, o sistema permite que o estoque imobili\u00e1rio responda mais facilmente \u00e0 demanda.<\/p>\n\n\n\n

A OCDE reconhece o zoneamento japon\u00eas como exemplo de flexibilidade e associa essa caracter\u00edstica, ao menos parcialmente, \u00e0 elevada capacidade de produ\u00e7\u00e3o habitacional do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

T\u00f3quio n\u00e3o \u00e9 um para\u00edso imobili\u00e1rio. Seus bairros centrais e apartamentos de luxo tamb\u00e9m registraram fortes valoriza\u00e7\u00f5es recentes.<\/p>\n\n\n\n

Mas sua experi\u00eancia demonstra que uma metr\u00f3pole pode acomodar enormes concentra\u00e7\u00f5es populacionais sem transformar toda expans\u00e3o imobili\u00e1ria em uma batalha permanente contra o planejamento urbano.<\/p>\n\n\n\n

A li\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 abolir o urbanismo.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 abandonar a ideia de que planejar significa necessariamente restringir.<\/p>\n\n\n\n

A melhor maneira de impedir que uma cidade se torne exclusiva dos ricos talvez seja permitir que mais pessoas possam morar nela.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Auckland: a experi\u00eancia que transformou a teoria em n\u00fameros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se T\u00f3quio oferece uma refer\u00eancia hist\u00f3rica, Auckland, na Nova Zel\u00e2ndia, apresenta uma experi\u00eancia recente e mensur\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

Em 2016, a cidade flexibilizou o zoneamento de aproximadamente 75% de suas \u00e1reas residenciais, permitindo maior densidade e novas tipologias habitacionais.<\/p>\n\n\n\n

O resultado foi expressivo.<\/p>\n\n\n\n

Um estudo publicado em 2026 na revista Economic Modelling<\/em> estimou que a reforma aproximadamente dobrou a emiss\u00e3o de licen\u00e7as para novas moradias por habitante em cinco anos.<\/p>\n\n\n\n

Outro estudo, publicado na Economic Inquiry<\/em>, concluiu que, oito anos depois da mudan\u00e7a, os alugu\u00e9is estavam aproximadamente 23% abaixo do n\u00edvel que teriam alcan\u00e7ado caso as antigas restri\u00e7\u00f5es tivessem permanecido.<\/p>\n\n\n\n

Aten\u00e7\u00e3o: n\u00e3o significa que todos os alugu\u00e9is tenham ca\u00eddo nominalmente 23%.<\/p>\n\n\n\n

Significa que, segundo o modelo econom\u00e9trico utilizado, ficaram 23% menores do que no cen\u00e1rio estimado sem a reforma.<\/p>\n\n\n\n

A diferen\u00e7a \u00e9 importante.<\/p>\n\n\n\n

E a conclus\u00e3o continua poderosa.<\/p>\n\n\n\n

A cidade permitiu construir mais.<\/p>\n\n\n\n

O mercado respondeu produzindo mais moradias.<\/p>\n\n\n\n

E a maior oferta contribuiu para aliviar a press\u00e3o sobre os alugu\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n

Nenhuma revolu\u00e7\u00e3o ideol\u00f3gica.<\/p>\n\n\n\n

Nenhuma f\u00f3rmula m\u00e1gica.<\/p>\n\n\n\n

Apenas a aplica\u00e7\u00e3o de um princ\u00edpio econ\u00f4mico que deveria ser familiar a qualquer liberal: a concorr\u00eancia e a amplia\u00e7\u00e3o da oferta ajudam a conter pre\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n

Minneapolis: a revolu\u00e7\u00e3o silenciosa do zoneamento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nos Estados Unidos, Minneapolis tamb\u00e9m decidiu questionar uma tradi\u00e7\u00e3o urban\u00edstica profundamente arraigada.<\/p>\n\n\n\n

Seu plano urbano de 2040 eliminou o zoneamento exclusivamente destinado a resid\u00eancias unifamiliares, permitindo novas modalidades de ocupa\u00e7\u00e3o em bairros anteriormente reservados a casas isoladas.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m foram eliminadas exig\u00eancias m\u00ednimas de vagas de estacionamento, reduzindo determinadas barreiras \u00e0 constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Os resultados ainda s\u00e3o objeto de debate.<\/p>\n\n\n\n

Pesquisas identificaram crescimento relativamente moderado dos alugu\u00e9is, mas o Federal Reserve de Minneapolis observa que fatores econ\u00f4micos e mudan\u00e7as na demanda tamb\u00e9m influenciaram esse comportamento.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a cidade enfrentou desacelera\u00e7\u00e3o recente na aprova\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, Minneapolis n\u00e3o deve ser apresentada como prova definitiva de sucesso.<\/p>\n\n\n\n

Mas representa uma mudan\u00e7a conceitual importante.<\/p>\n\n\n\n

O direito de morar em determinado bairro n\u00e3o deveria depender exclusivamente da capacidade de comprar uma casa em um grande terreno.<\/p>\n\n\n\n

Permitir duplexes, pequenos edif\u00edcios e apartamentos significa abrir espa\u00e7o para diferentes rendas, diferentes fam\u00edlias e diferentes gera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 uma forma de democratiza\u00e7\u00e3o urbana que dispensa discursos grandiosos.<\/p>\n\n\n\n

A direita brasileira precisa descobrir o liberalismo urbano<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Existe uma contradi\u00e7\u00e3o particularmente curiosa no comportamento de parte da direita brasileira.<\/p>\n\n\n\n

Defende-se a liberdade econ\u00f4mica.<\/p>\n\n\n\n

Condena-se o excesso de interven\u00e7\u00e3o estatal.<\/p>\n\n\n\n

Critica-se a tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Celebra-se o empreendedorismo.<\/p>\n\n\n\n

Mas, quando o assunto \u00e9 o direito de construir, muitos administradores considerados liberais tornam-se surpreendentemente conservadores.<\/p>\n\n\n\n

A Prefeitura estabelece quanto se pode construir, onde, em que condi\u00e7\u00f5es e mediante qual pagamento.<\/p>\n\n\n\n

E o liberal, subitamente, descobre as virtudes da arrecada\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A justificativa costuma ser conhecida: precisamos dos recursos para financiar obras p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n

Naturalmente, cidades precisam de infraestrutura. E a valoriza\u00e7\u00e3o produzida por investimentos p\u00fablicos pode justificar mecanismos de recupera\u00e7\u00e3o de parte desse benef\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

O problema come\u00e7a quando a arrecada\u00e7\u00e3o se transforma em objetivo permanente e a escassez de potencial construtivo passa a ser financeiramente conveniente para o pr\u00f3prio governo.<\/p>\n\n\n\n

Surge ent\u00e3o uma pergunta desconfort\u00e1vel:<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 fun\u00e7\u00e3o do munic\u00edpio arrecadar com a escassez de moradias ou criar condi\u00e7\u00f5es para que essa escassez desapare\u00e7a?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A resposta deveria ser evidente.<\/p>\n\n\n\n

Mas receitas p\u00fablicas possuem uma extraordin\u00e1ria capacidade de sobreviver \u00e0s convic\u00e7\u00f5es ideol\u00f3gicas dos governantes.<\/p>\n\n\n\n

A esquerda cria o instrumento em nome da justi\u00e7a social.<\/p>\n\n\n\n

A direita o preserva em nome da responsabilidade fiscal.<\/p>\n\n\n\n

E o cidad\u00e3o descobre que, independentemente do resultado eleitoral, continuar\u00e1 pagando para que sua cidade possa crescer.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o se trata de construir sem limites<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Defender maior liberdade construtiva n\u00e3o significa ignorar saneamento, mobilidade, drenagem, seguran\u00e7a, patrim\u00f4nio hist\u00f3rico ou meio ambiente.<\/p>\n\n\n\n

Seria irrespons\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

A quest\u00e3o \u00e9 outra.<\/p>\n\n\n\n

Em \u00e1reas dotadas de infraestrutura e capacidade de expans\u00e3o, por que restringir artificialmente a produ\u00e7\u00e3o de moradias?<\/p>\n\n\n\n

Por que n\u00e3o ampliar os coeficientes b\u00e1sicos de aproveitamento?<\/p>\n\n\n\n

Por que n\u00e3o permitir maior adensamento pr\u00f3ximo aos sistemas de transporte coletivo?<\/p>\n\n\n\n

Por que n\u00e3o revisar ou reduzir a cobran\u00e7a de outorga onerosa para empreendimentos residenciais que contribuam para aumentar a oferta?<\/p>\n\n\n\n

Por que n\u00e3o simplificar licenciamentos e eliminar exig\u00eancias urban\u00edsticas cujo custo social supera seus benef\u00edcios?<\/p>\n\n\n\n

E, principalmente, por que n\u00e3o avaliar cada instrumento pelo resultado efetivo sobre o pre\u00e7o da habita\u00e7\u00e3o, em vez de apenas pelo volume de recursos arrecadados?<\/p>\n\n\n\n

A revis\u00e3o da outorga n\u00e3o precisa significar a ren\u00fancia indiscriminada a todas as formas de financiamento urbano.<\/p>\n\n\n\n

Pode significar uma reforma inteligente, capaz de preservar contrapartidas proporcionais aos impactos efetivos dos empreendimentos, sem transformar o direito de produzir novas moradias em fonte de escassez artificial.<\/p>\n\n\n\n

O objetivo n\u00e3o deve ser simplesmente construir mais metros quadrados.<\/p>\n\n\n\n

Deve ser permitir que mais fam\u00edlias tenham acesso \u00e0 cidade existente.<\/p>\n\n\n\n

O verdadeiro teste social do liberalismo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O Brasil n\u00e3o precisa escolher entre uma cidade regulada at\u00e9 a imobilidade e uma cidade entregue ao crescimento desordenado.<\/p>\n\n\n\n

Precisa escolher entre um urbanismo que administra a escassez e outro que viabiliza a abund\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n

T\u00f3quio demonstra o valor da flexibilidade.<\/p>\n\n\n\n

Auckland oferece evid\u00eancias de que ampliar a capacidade construtiva pode reduzir a press\u00e3o sobre os alugu\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n

Minneapolis mostra que at\u00e9 tradi\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas antigas podem ser questionadas.<\/p>\n\n\n\n

S\u00e3o experi\u00eancias diferentes, com resultados e limita\u00e7\u00f5es pr\u00f3prios.<\/p>\n\n\n\n

Mas apontam para uma quest\u00e3o comum: a oferta habitacional importa.<\/p>\n\n\n\n

E importa especialmente para quem tem menos recursos.<\/p>\n\n\n\n

Os ricos conseguem pagar pela escassez.<\/p>\n\n\n\n

Os pobres n\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, o liberalismo brasileiro precisa incorporar a liberdade de construir \u00e0 sua agenda econ\u00f4mica, com a mesma convic\u00e7\u00e3o com que defende a liberdade de empreender, produzir e comerciar.<\/p>\n\n\n\n

Caso contr\u00e1rio, correr\u00e1 o risco de defender a liberdade dos mercados em discursos e a reserva de mercado imobili\u00e1rio na pr\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n

E ser\u00e1 cada vez mais dif\u00edcil explicar ao trabalhador por que ele pode escolher livremente onde trabalhar, mas n\u00e3o consegue pagar para morar perto do emprego.<\/p>\n\n\n\n

A cidade n\u00e3o ser\u00e1 socialmente justa quando todos tiverem o mesmo direito de disputar um im\u00f3vel caro. Ser\u00e1 mais justa quando houver moradias suficientes para que esse im\u00f3vel deixe de ser t\u00e3o caro.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A esquerda precisa compreender que boas inten\u00e7\u00f5es n\u00e3o garantem bons resultados.<\/p>\n\n\n\n

A direita precisa compreender que arrecadar mais n\u00e3o significa necessariamente governar melhor.<\/p>\n\n\n\n

E ambas precisam reconhecer que o cidad\u00e3o n\u00e3o mora em um discurso ideol\u00f3gico.<\/p>\n\n\n\n

Mora em uma casa.<\/p>\n\n\n\n

Ou, quando a pol\u00edtica urbana n\u00e3o ajuda, cada vez mais longe dela.<\/p>\n\n\n\n

Afinal, de que adianta prometer uma cidade para todos, se a pol\u00edtica p\u00fablica s\u00f3 permite que alguns consigam pagar para viver nela?<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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