Como a política de encarecer a construção, concebida para financiar uma cidade mais justa, pode acabar transformando seus melhores bairros em territórios exclusivos dos mais ricos

Há uma extraordinária capacidade da política brasileira de transformar boas intenções em péssimos resultados.

A esquerda anuncia que pretende combater a desigualdade. Cria uma cobrança. A direita chega ao poder, condena o intervencionismo, mas descobre que a cobrança produz uma receita extraordinária. E decide conservá-la.

No final, esquerda e direita encontram um raro ponto de convergência: ambas gostam do dinheiro.

Quem paga a conta? Como sempre, o cidadão.

E, no caso da política habitacional, principalmente aquele que ambas juram defender: o mais pobre.

A cidade brasileira conseguiu uma façanha: criou instrumentos para financiar a inclusão social que podem contribuir para tornar a própria cidade menos inclusiva.

O estranho caso de quem compra um terreno, mas não pode construir

Em São Paulo, o proprietário de um terreno não possui liberdade para aproveitar integralmente seu potencial construtivo.

Existe um coeficiente básico de aproveitamento, dentro do qual a construção é permitida sem o pagamento da chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Acima desse limite, até determinado coeficiente máximo, é necessário pagar ao município pelo direito de construir mais.

Em determinadas operações urbanas, esse direito adicional é adquirido mediante certificados conhecidos como CEPACs — Certificados de Potencial Adicional de Construção.

Traduzindo do burocratês: o cidadão compra o terreno, paga os impostos sobre a propriedade, assume os riscos do empreendimento, contrata arquitetos, engenheiros e construtores, mas, para construir além de determinado limite, precisa comprar da Prefeitura um direito adicional.

É uma espécie de pedágio vertical.

Quanto mais se pretende construir, maior pode ser a conta.

Os defensores do mecanismo apresentam um argumento aparentemente irretocável: parte da valorização imobiliária deve retornar à sociedade, financiando infraestrutura, mobilidade, habitação social e melhorias urbanas.

O argumento merece respeito. Afinal, a infraestrutura pública efetivamente contribui para valorizar terrenos privados.

Mas existe uma pergunta que raramente recebe a mesma atenção:

E se o instrumento criado para financiar a inclusão também estiver encarecendo a produção das moradias que permitiriam essa inclusão?

A matemática não tem ideologia

Um empreendimento imobiliário possui custos de terreno, construção, projetos, financiamento, tributos, licenciamento e comercialização.

Acrescente-se a essa equação o pagamento pelo potencial construtivo adicional.

Alguém terá de absorver esse custo.

Parte poderá ser suportada pelo proprietário do terreno, mediante redução de seu valor. Parte poderá reduzir a margem do incorporador. E parte poderá chegar ao comprador ou locatário, dependendo das condições do mercado.

Não é correto afirmar que cada real de outorga se transforma automaticamente em um real adicional no preço do apartamento.

Mas também seria ingenuidade imaginar que a cobrança não influencia a viabilidade econômica dos empreendimentos.

Principalmente quando combinada com restrições de altura, densidade, uso do solo e uma burocracia capaz de transformar o calendário de obras em exercício de paciência.

A consequência potencial é particularmente perversa.

Nas regiões mais desejadas, onde existe infraestrutura, transporte, empregos, hospitais, escolas e serviços, limita-se a oferta de novas unidades ou condiciona-se sua expansão a pagamentos adicionais.

A demanda continua crescendo.

A oferta encontra obstáculos.

E o preço responde.

Não é uma conspiração capitalista.

É economia elementar.

Quando se dificulta a produção de um bem desejado, não se elimina a demanda. Apenas se seleciona quem poderá pagá-lo.

O rico permanece no bairro nobre.

A classe média se afasta.

O trabalhador de menor renda vai morar cada vez mais longe.

Depois, o poder público anuncia investimentos bilionários em transporte para trazer diariamente de volta as pessoas que a política urbana ajudou a afastar.

Primeiro encarece-se a proximidade.

Depois subsidia-se a distância.

É difícil imaginar uma política pública mais circular.

Tóquio: quando construir mais deixou de ser um pecado

Durante a bolha imobiliária japonesa dos anos 1980, Tóquio tornou-se símbolo internacional dos preços estratosféricos dos imóveis.

O Japão enfrentou posteriormente uma profunda crise imobiliária. Mas há uma característica de seu modelo urbano que merece especial atenção: a relativa flexibilidade das regras de uso do solo.

O sistema japonês adota categorias nacionais de zoneamento, permitindo uma combinação mais ampla de usos residenciais, comerciais e de serviços.

Em muitas áreas, edifícios multifamiliares podem conviver com atividades comerciais e diferentes padrões de ocupação.

A densidade continua sujeita a regras. Existem coeficientes máximos, limitações técnicas e exigências urbanísticas. Não se trata de construir qualquer coisa, em qualquer lugar.

A diferença está na filosofia.

Em vez de tratar cada novo edifício como uma ameaça à cidade, o sistema permite que o estoque imobiliário responda mais facilmente à demanda.

A OCDE reconhece o zoneamento japonês como exemplo de flexibilidade e associa essa característica, ao menos parcialmente, à elevada capacidade de produção habitacional do país.

Tóquio não é um paraíso imobiliário. Seus bairros centrais e apartamentos de luxo também registraram fortes valorizações recentes.

Mas sua experiência demonstra que uma metrópole pode acomodar enormes concentrações populacionais sem transformar toda expansão imobiliária em uma batalha permanente contra o planejamento urbano.

A lição não é abolir o urbanismo.

É abandonar a ideia de que planejar significa necessariamente restringir.

A melhor maneira de impedir que uma cidade se torne exclusiva dos ricos talvez seja permitir que mais pessoas possam morar nela.

Auckland: a experiência que transformou a teoria em números

Se Tóquio oferece uma referência histórica, Auckland, na Nova Zelândia, apresenta uma experiência recente e mensurável.

Em 2016, a cidade flexibilizou o zoneamento de aproximadamente 75% de suas áreas residenciais, permitindo maior densidade e novas tipologias habitacionais.

O resultado foi expressivo.

Um estudo publicado em 2026 na revista Economic Modelling estimou que a reforma aproximadamente dobrou a emissão de licenças para novas moradias por habitante em cinco anos.

Outro estudo, publicado na Economic Inquiry, concluiu que, oito anos depois da mudança, os aluguéis estavam aproximadamente 23% abaixo do nível que teriam alcançado caso as antigas restrições tivessem permanecido.

Atenção: não significa que todos os aluguéis tenham caído nominalmente 23%.

Significa que, segundo o modelo econométrico utilizado, ficaram 23% menores do que no cenário estimado sem a reforma.

A diferença é importante.

E a conclusão continua poderosa.

A cidade permitiu construir mais.

O mercado respondeu produzindo mais moradias.

E a maior oferta contribuiu para aliviar a pressão sobre os aluguéis.

Nenhuma revolução ideológica.

Nenhuma fórmula mágica.

Apenas a aplicação de um princípio econômico que deveria ser familiar a qualquer liberal: a concorrência e a ampliação da oferta ajudam a conter preços.

Minneapolis: a revolução silenciosa do zoneamento

Nos Estados Unidos, Minneapolis também decidiu questionar uma tradição urbanística profundamente arraigada.

Seu plano urbano de 2040 eliminou o zoneamento exclusivamente destinado a residências unifamiliares, permitindo novas modalidades de ocupação em bairros anteriormente reservados a casas isoladas.

Também foram eliminadas exigências mínimas de vagas de estacionamento, reduzindo determinadas barreiras à construção.

Os resultados ainda são objeto de debate.

Pesquisas identificaram crescimento relativamente moderado dos aluguéis, mas o Federal Reserve de Minneapolis observa que fatores econômicos e mudanças na demanda também influenciaram esse comportamento.

Além disso, a cidade enfrentou desaceleração recente na aprovação de novos empreendimentos.

Portanto, Minneapolis não deve ser apresentada como prova definitiva de sucesso.

Mas representa uma mudança conceitual importante.

O direito de morar em determinado bairro não deveria depender exclusivamente da capacidade de comprar uma casa em um grande terreno.

Permitir duplexes, pequenos edifícios e apartamentos significa abrir espaço para diferentes rendas, diferentes famílias e diferentes gerações.

É uma forma de democratização urbana que dispensa discursos grandiosos.

A direita brasileira precisa descobrir o liberalismo urbano

Existe uma contradição particularmente curiosa no comportamento de parte da direita brasileira.

Defende-se a liberdade econômica.

Condena-se o excesso de intervenção estatal.

Critica-se a tributação.

Celebra-se o empreendedorismo.

Mas, quando o assunto é o direito de construir, muitos administradores considerados liberais tornam-se surpreendentemente conservadores.

A Prefeitura estabelece quanto se pode construir, onde, em que condições e mediante qual pagamento.

E o liberal, subitamente, descobre as virtudes da arrecadação.

A justificativa costuma ser conhecida: precisamos dos recursos para financiar obras públicas.

Naturalmente, cidades precisam de infraestrutura. E a valorização produzida por investimentos públicos pode justificar mecanismos de recuperação de parte desse benefício.

O problema começa quando a arrecadação se transforma em objetivo permanente e a escassez de potencial construtivo passa a ser financeiramente conveniente para o próprio governo.

Surge então uma pergunta desconfortável:

É função do município arrecadar com a escassez de moradias ou criar condições para que essa escassez desapareça?

A resposta deveria ser evidente.

Mas receitas públicas possuem uma extraordinária capacidade de sobreviver às convicções ideológicas dos governantes.

A esquerda cria o instrumento em nome da justiça social.

A direita o preserva em nome da responsabilidade fiscal.

E o cidadão descobre que, independentemente do resultado eleitoral, continuará pagando para que sua cidade possa crescer.

Não se trata de construir sem limites

Defender maior liberdade construtiva não significa ignorar saneamento, mobilidade, drenagem, segurança, patrimônio histórico ou meio ambiente.

Seria irresponsável.

A questão é outra.

Em áreas dotadas de infraestrutura e capacidade de expansão, por que restringir artificialmente a produção de moradias?

Por que não ampliar os coeficientes básicos de aproveitamento?

Por que não permitir maior adensamento próximo aos sistemas de transporte coletivo?

Por que não revisar ou reduzir a cobrança de outorga onerosa para empreendimentos residenciais que contribuam para aumentar a oferta?

Por que não simplificar licenciamentos e eliminar exigências urbanísticas cujo custo social supera seus benefícios?

E, principalmente, por que não avaliar cada instrumento pelo resultado efetivo sobre o preço da habitação, em vez de apenas pelo volume de recursos arrecadados?

A revisão da outorga não precisa significar a renúncia indiscriminada a todas as formas de financiamento urbano.

Pode significar uma reforma inteligente, capaz de preservar contrapartidas proporcionais aos impactos efetivos dos empreendimentos, sem transformar o direito de produzir novas moradias em fonte de escassez artificial.

O objetivo não deve ser simplesmente construir mais metros quadrados.

Deve ser permitir que mais famílias tenham acesso à cidade existente.

O verdadeiro teste social do liberalismo

O Brasil não precisa escolher entre uma cidade regulada até a imobilidade e uma cidade entregue ao crescimento desordenado.

Precisa escolher entre um urbanismo que administra a escassez e outro que viabiliza a abundância.

Tóquio demonstra o valor da flexibilidade.

Auckland oferece evidências de que ampliar a capacidade construtiva pode reduzir a pressão sobre os aluguéis.

Minneapolis mostra que até tradições urbanísticas antigas podem ser questionadas.

São experiências diferentes, com resultados e limitações próprios.

Mas apontam para uma questão comum: a oferta habitacional importa.

E importa especialmente para quem tem menos recursos.

Os ricos conseguem pagar pela escassez.

Os pobres não.

Por isso, o liberalismo brasileiro precisa incorporar a liberdade de construir à sua agenda econômica, com a mesma convicção com que defende a liberdade de empreender, produzir e comerciar.

Caso contrário, correrá o risco de defender a liberdade dos mercados em discursos e a reserva de mercado imobiliário na prática.

E será cada vez mais difícil explicar ao trabalhador por que ele pode escolher livremente onde trabalhar, mas não consegue pagar para morar perto do emprego.

A cidade não será socialmente justa quando todos tiverem o mesmo direito de disputar um imóvel caro. Será mais justa quando houver moradias suficientes para que esse imóvel deixe de ser tão caro.

A esquerda precisa compreender que boas intenções não garantem bons resultados.

A direita precisa compreender que arrecadar mais não significa necessariamente governar melhor.

E ambas precisam reconhecer que o cidadão não mora em um discurso ideológico.

Mora em uma casa.

Ou, quando a política urbana não ajuda, cada vez mais longe dela.

Afinal, de que adianta prometer uma cidade para todos, se a política pública só permite que alguns consigam pagar para viver nela?